La mare de totes les crisis

Com aquelles tronades negres que porten temps congriant-se i al final esclaten amb fúria, així ha estat el problema de l’habitatge. Hi havia un malestar larvat que s’ha anat agreujant fins a enfilar-se en els primers llocs de preocupació de la ciutadania. L’escalada dels preus, tant a la compra com al lloguer, ha fet que ja no siguin només
les classes populars i les rendes baixes les que tenen problemes d’accés a l’habitatge, sinó també, i cada cop més, els fills de les classes mitjanes. “Hem rebut una herència nefasta. Ha esclatat una veritable emergència social i ens hem trobat sense eines per fer-hi front”, explica Carme Trilla, presidenta de la fundació Hàbitat 3 i de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona.

Amb la crisi del 2008 es va abandonar la construcció d’habitatge protegit, i la normativa vigent va permetre que els pisos que s’havien construït sota el règim de la VPO s’evaporessin perquè, passat un temps, es podien vendre a preu de mercat. En total, més de 6,8 milions de pisos construïts a Espanya des dels anys 60 del segle passat van perdre la protecció, el que representa al voltant del 30 % de l’actual parc d’habitatge principal. Encara ara, com en la metàfora del teixit de la Penèlope, mentre les administracions s’escarrassen per trobar sòl on construir habitatge públic, el que encara queda de VPO, com els 5.400 habitatges de Ciutat Badia, se’n va cap al mercat lliure.

La urgència de resoldre aquesta emergència ha entrat finalment a l’agenda política perquè, com assenyala Antón Costas, president del Consell Econòmic i Social, del problema de l’habitatge se’n deriva tota una cadena de greus conseqüències, com la pèrdua de benestar de les famílies, la pobresa infantil, el retard en l’emancipació dels joves o la caiguda de la natalitat.

“Ara hem vist que és un problema general europeu, però en el nostre cas és molt més acusat perquè la democràcia espanyola no ha tingut mai una política d’habitatge. Ha desplegat ajudes fiscals a la compra, però no s’ha plantejat la construcció massiva d’un parc públic de lloguer com han fet altres països. Les mesures fiscals han beneficiat tots aquells que tenim una renda suficient per poder comprar i deduir, però no els nostres fills i molt menys les rendes més baixes”.

Del problema de l’habitatge se’n deriva una cadena de greus conseqüències, com la pèrdua del benestar de les famílies o la caiguda de la natalitat

Si una família de renda baixa ha de destinar el 40 % o el 50 % dels seus ingressos al lloguer, afegeix, queda menys per menjar, per escalfar-se o per pagar extraescolars: “Com a economista, durant molts anys he pensat que la solució a la major part dels problemes era tenir una bona ocupació perquè, amb ella, després venia tota la resta. Ara penso que per a un segment important de la població, el primer i més important és tenir un sostre”.

Viure de lloguer, un factor de vulnerabilitat
L’estructura residencial està canviant molt ràpidament. Un estudi de l’Institut Metròpoli indica que el 42,6 % de les famílies que viuen de lloguer a l’àrea de Barcelona han de destinar més del 40 % dels seus ingressos a l’habitatge, quan la mitjana europea és del 21,2 %. “Viure de lloguer s’ha convertit en un nou factor de vulnerabilitat i d’empobriment, i una font d’angoixa permanent per a molta gent”, explica Jaime Palomera, impulsor del Sindicat de Llogateres i codirector de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), que ha fet diversos estudis al respecte. Als portals es pot veure com d’un temps ençà ha crescut de forma desmesurada el mercat de lloguer d’habitacions. Això reflecteix la brutal paradoxa de l’exclusió residencial: persones, sovint mares soles amb fills, que no troben qui els llogui un pis perquè no acrediten prou solvència acaben pagant gairebé el mateix per una habitació. El portal Idealista explica que, al 2023, per cada pis que es posava a lloguer rebien 29 demandes d’informació.

Al 2024 ja n’eren 40. De manera que la selecció dels administradors de finques s’ha convertit en un càsting per triar el llogater més solvent. Per sort, per a tots aquests demandants, la Llei del Dret a l’Habitatge de 2023 estableix un nou règim jurídic bàsic destinat a canviar la dinàmica, crear un parc públic d’habitatge i protegir els drets dels llogaters. Entre les mesures incorporades hi ha un sistema de topalls a l’increment dels lloguers que Catalunya ha aplicat amb diligència i que, malgrat les resistències, ha aconseguit contenir els preus a les àrees on és aplicable.
Aquestes mesures poden alleugerir el problema, però tots els experts coincideixen que el que cal fer és construir habitatge públic. I aquesta és justament la prioritat que s’ha fixat el nou Govern de la Generalitat presidit per Salvador Illa. El punt de partida, però, és depriment. El descriu molt bé l’estudi L’Habitatge Protegit a Catalunya. Un descoratjador viatge de 20 anys, de Miquel Morell, Agustí Jover i Nil Regàs. L’estudi, publicat per la càtedra APCE-UPF, explica com la producció d’Habitatges de Protecció Oficial (HPO) ha caigut en picat i ha arribat a mínims històrics. Des de 2013 tot just s’han construït 13.320 pisos, uns 1.180 per any, lluny dels 5.440 anuals del període 2005-2012, que tampoc era per tirar coets.

El resultat és que l’Habitatge de Protecció Oficial (HPO) tot just representa a Catalunya un 2 % del parc, quan la mitjana europea és del 9,3 %, i s’ha generat un dèficit acumulat que els autors xifren en un total de 313.000 habitatges. Per arribar a cobrir-lo, s’haurien de construir 20.800 pisos protegits anuals durant els propers 15 anys. El Govern de la Generalitat ha entomat el repte de donar accés a preus assequibles a les 355.000 famílies que, segons els seus càlculs, no podran optar al mercat lliure en els propers 15 anys. En aquest objectiu s’inscriu el pla anunciat pel president Salvador Illa al Parlament l’octubre passat, que preveu construir 50.000 habitatges públics de lloguer fins al 2030. Seran de preu assequible, tarifa regulada i titularitat pública perpètua. Això pretén facilitar habitatge a les classes mitjanes i populars.

Les expectatives són moltes perquè hi ha molta demanda continguda. Per fer-se’n una idea: el nombre d’inscrits per al sorteig dels 239 pisos públics de l’edifici Illa Glòries de Barcelona supera els 10.000. A Barcelona, el lloguer públic tot just representa el 2 %, quan a ciutats com París, Zúric o Copenhaguen és del 30 % i a Viena, la més envejada, supera el 50 %.

“Per primera vegada veiem que hi ha voluntat política i mesures concretes que van en la bona direcció”, valora l’arquitecte Juan Carlos Montiel, subdirector general de l’agència Barcelona Regional. Considera que només una col·laboració estreta entre la iniciativa pública i la privada pot afrontar el repte de construir habitatges a l’escala que es necessita, en un moment en què les administracions tenen limitat l’endeutament per les regles comunitàries. El 2021 es va constituir Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB, SA), la primera societat mixta d’habitatge de lloguer assequible d’Espanya, amb capital públic i privat i l’ambició de construir 4.500 habitatges protegits en vuit anys. Entitats sense ànim de lucre, com la fundació Hàbitat 3, que presideix Carme Trilla, hi juguen també un important
paper, com s’ha vist amb la compra de la casa Orsola de Barcelona.

“Crec que el pla és molt encertat, tothom està content”, afirma Carme Trilla. També Jaime Palomera, que ha estat molt crític amb la manca de polítiques d’habitatge, es declara gratament sorprès. “Construir 50.000 habitatges és ara mateix el programa més ambiciós d’Espanya, i tant aquest pla com el pacte que el PSC ha fet amb els Comuns per sancionar de forma contundent l’incompliment dels topalls del lloguer i la resta de normes demostren que hi ha voluntat política per afrontar el problema”, afegeix.

Es valora especialment que el pla vagi acompanyat d’un innovador sistema de finançament. “És el que li dona garantia d’èxit: si els ajuntaments posen el sòl que tenen, es pot construir molt i ràpid, perquè el disseny financer preveu que als promotors els surtin els números”, diu Carme Trilla. “En altres moments els promotors privats podien assumir la construcció, però en la conjuntura actual, sense ajudes públiques no se’n sortirien”, afegeix Montiel. El pla preveu que els ajuntaments aportin el sòl públic disponible i que es puguin construir amb una cessió d’ús de 75 anys.

L’Habitatge de Protecció Oficial tot just representa a Catalunya un 2 % del parc, quan la mitjana europea és del 9,3 %

El promotor, sigui públic o privat, construeix l’edifici a canvi de l’explotació del lloguer durant un període, passat el qual l’immoble passa també a domini públic. “Tot el que es faci ha de ser lloguer, i la fórmula prevista garanteix que l’habitatge sigui públic a perpetuïtat, com ja passa des de fa vint anys al País Basc”, destaca Jaime Palomera.
El problema financer rau en què el preu de la construcció és igual a tot arreu, però el preu del lloguer amb el qual els promotors han de recuperar la inversió no és el mateix a Barcelona que a Granollers o Igualada. El pla preveu cobrir amb ajuts públics la diferència perquè tots els promotors puguin tenir un retorn raonable. Xavier Vilajoana considera que aquest incentiu és molt positiu, però l’Associació de Promotors demana, a més, que es redueixi l’IVA de la construcció: “Les operacions són molt intensives en capital, i aquest s’ha de poder recuperar amb els lloguers en un temps raonable. En una operació de venda, l’IVA de la construcció es recupera.

En el lloguer no, i això castiga la rendibilitat, tant per als promotors privats com per als públics”. Juan Carlos Montiel considera que posar un IVA del 4 % a aquestes operacions, com demanen els promotors, planteja unes
dificultats d’aplicació pràcticament insuperables.

Un altre requisit perquè es compleixin els objectius és que es puguin simplificar i escurçar els temps de tramitació.
El Govern ha posat també fil a l’agulla amb el decret de 25 de febrer que, entre altres mesures, permet començar els moviments de terra i les primeres fases de la construcció amb la llicència del projecte bàsic, i avançar mentre es tramita el projecte executiu. També actualitza i simplifica els mòduls del lloguer públic i dona més opcions de tanteig i retracte a les administracions per a la compra de solars en les zones declarades tenses. Aquest és un punt important, perquè la principal dificultat és trobar sòl. El 80 % dels sol·licitants que s’han apuntat als registres oficials d’habitatge protegit demanen un pis situat a l’àrea metropolitana de Barcelona, on segons el Pla Territorial Sectorial d’Habitatge de la Generalitat només hi ha reserves de sòl per a un total de 210.736 habitatges. Joan Ramon Riera, comissionat d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, calcula que el sòl públic i privat disponible a Barcelona només permet créixer en 70.000 habitatges. La meitat d’ells són als barris de La Sagrera i a La Marina del Prat Vermell, on hi ha projectades les principals operacions.

El repte de l’habitatge requereix una resposta integral que combini regulació, incentius, innovació i planificació estratègica

Poca oferta per a una demanda creixent

En els darrers anys els preus de l’habitatge han pujat molt més que els salaris, i ja s’han situat al mateix nivell que en el moment més inflat de la bombolla immobiliària prèvia a la crisi de 2008. El que empeny els preus a l’alça i deixa fora del mercat segments cada cop més amplis de la població és la gran diferència que hi ha entre una oferta molt limitada i una demanda en expansió.

“Segons el Pla Sectorial d’Habitatge, cada any es genera a Catalunya una demanda de 25.000 habitatges, i només en construïm 15.000. Portem deu anys generant un dèficit de més de 10.000 pisos anuals”, explica Xavier Vilajoana, president de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya. La demanda creix cada any per les famílies noves que es formen i els immigrants que arriben. No hem d’oblidar que, en deu anys, Catalunya ha passat de 7,3 a 8,1 milions d’habitants.

Però aquest creixement demogràfic ha coincidit amb dos nous factors que han incrementat la demanda i han tingut un impacte catastròfic sobre els preus. En primer lloc, la irrupció dels pisos turístics, un fenomen que s’ha disparat amb l’aparició de les plataformes digitals i que ha restat milers d’habitatges que abans tenien un ús residencial permanent. Només a Barcelona hi ha 10.292 pisos turístics, segons el darrer registre oficial. L’altre factor és l’aterratge de fons voltors i capitals internacionals que busquen en el sector immobiliari de les ciutats globals un refugi d’alta rendibilitat en temps d’incertesa i baixa remuneració bancària. Una prova del seu impacte és el creixent percentatge de compres que es fan al comptat. És una pressió creixent que afecta moltes altres ciutats, com París, Roma, Amsterdam o Lisboa. En el nostre cas, però, l’augment de la demanda ha disparat els preus en un moment en què es desplomava la capacitat adquisitiva dels joves, sotmesos a condicions de precarietat que llasten la seva solvència, i creixia la població immigrant en situació laboral també precària. Això vol dir que no només hi ha més necessitat d’habitatge en general, sinó també més necessitat d’habitatge social.

Construir, rehabilitar i regular: com passar de la diagnosi a l’acció en la revolució de l’habitatge?
Luisa Fernanda Pinto R. Advocada urbanista. Màster en planificació territorial i gestió ambiental de la UB. Treballa al Pla Estratègic Metropolità de Barcelona – PEMB, on lidera la implementació de la missió d’habitatge adequat, i a Celobert Cooperativa en l’equip redactor del Pla Local d’Habitatge de Barcelona 2025-2032.

Les diagnosis sobre el problema de l’habitatge a Catalunya estan fetes: d’aquí al 2050 caldrà generar 355.000 habitatges estinats a polítiques socials per donar resposta a la població exclosa dels preus del mercat El nou parc d’habitatge social i assequible es localitzarà majoritàriament en 163 municipis classificats pel Pla Territorial sectorial d’Habitatge com a àrees de demanda forta i acreditada, on actualment resideix el 82,7% de la població de Catalunya i on caldrà obtenir 300.300 habitatges.

D’acord amb les previsions, el 87 % d’aquests habitatges haurien de ser de nova construcció, i el 25% provenir del
parc existent. Aquesta síntesi de la diagnosi evidencia que la revolució de l’habitatge passa per tres grans vies: la construcció de nous pisos, la rehabilitació massiva del parc existent —45 % dels habitatges de la regió metropolitana de Barcelona van ser construïts abans de 1970— i la regulació d’un mercat especulatiu on l’habitatge es tracta com un actiu financer i no com un bé de primera necessitat.

Sovint s’enfoca el debat a la manca de sòl i de finançament, però hi ha altres qüestions fonamentals que passen desapercebudes: els costos de construcció i rehabilitació, la manca d’una cultura del manteniment, la manca de dades del parc existent i la productivitat del sector de la construcció. Qüestions que desenvolupo a continuació.
El preu de la construcció ha assolit nivells màxims, impactant tant en el valor del sòl com en el cost final de l’obra. Això fa que la promoció d’habitatge assequible sigui pràcticament inviable sense una forta inversió pública.

Paral·lelament, el preu de la rehabilitació també s’ha disparat en els darrers anys, impulsat per l’augment de la demanda i la disponibilitat d’ajuts europeus, que han beneficiat sobretot les comunitats amb més recursos i millor organitzades. Aquesta situació exigeix mecanismes correctors, com ara incloure els costos de gestió de les comunitats més vulnerables en els programes, per garantir que els fons públics contribueixin a una rehabilitació socialment justa.

Sumem també que Catalunya té un parc d’habitatge envellit i que, a diferència d’altres països, aquí no hi ha una cultura del manteniment preventiu. La complexitat burocràtica de les ajudes per rehabilitar tampoc ajuda, ja que moltes comunitats de propietaris desisteixen davant la feixuga tramitació. Per revertir aquesta tendència caldria simplificar els tràmits, obrir canals dedicats i fer que l’habitatge públic sigui un cas referent en el disseny d’un model de rehabilitació extensiva amb criteris Net Zero, especialment un cop s’esgotin els fons Next Generation el 2026.

Per fer-ne una millor gestió és imprescindible tenir dades sobre l’eficiència i l’accessibilitat del parc. Una mesura clau seria fer obligatòries les inspeccions tècniques d’edificis per vendre o llogar un habitatge i establir mecanismes de control del manteniment per evitar la degradació i l’expulsió de residents. També es podrien unificar les solucions existents per implementar el Llibre de l’edifici, a través d’una eina que permeti a les comunitats fer un seguiment de les actuacions de manteniment necessàries, facilitant una planificació més eficient i anticipada.

Si fem apostes ambicioses per incrementar el parc d’habitatge social i assequible, el sector de la construcció ha d’abordar un problema estructural: la baixa productivitat, que dificulta tant la producció d’obra nova com la renovació del parc existent. És imprescindible impulsar la industrialització i la sostenibilitat del sector mitjançant l’ús més eficient dels recursos, la innovació en sistemes constructius, la formació qualificada dels treballadors i treballadores i la millora de les seves condicions laborals. El repte de l’habitatge requereix una resposta integral i ferma, que combini regulació, incentius, innovació i planificació estratègica. No es tracta només de construir més, sinó de fer-ho millor, de garantir un parc d’habitatge assequible, sostenible i ben distribuït, i combinar-ho amb un ús més eficient de la ciutat construïda, per garantir les necessitats d’habitatge assequible sense transgredir els límits del planeta.

La controvèrsia del 30 %

Sota l’alcaldia d’Ada Colau, Barcelona va aprovar una normativa per la qual s’havia de destinar a habitatge protegit el 30 % de les noves promocions i grans rehabilitacions. La mesura va ser molt contestada i alguns promotors van aturar els projectes a l’espera de poder-la revertir. Cinc anys després només s’han construït per aquesta reserva 156 pisos dels 1.650 previstos. Una norma similar, però, s’ha aplicat amb èxit a ciutats com París o Nova York, amb resistències inicials similars. El nou consistori presidit per Jaume Collboni va decidir flexibilitzar-ne l’aplicació perquè sigui més efectiva, i va encarregar a Carme Trilla un pla per fer-ho. “Els promotors ja accepten la reserva,
però demanen poder traslladar el 30 % d’una promoció a un altre solar. Això, l’actual Pla General Metropolità ja ho permet, però obliga a fer un pla especial urbanístic. Els promotors demanen que sigui més senzill, al mateix barri o adjacent, i que es La controvèrsia del 30 % puguin ajuntar diferents projectes en un mateix edifici”, explica Trilla.

Els defensors de la reserva pretenien que la mesura servís, alhora, per evitar la segregació social, i creuen que, amb la modificació, aquesta funció es diluiria. “El PGM no diu com ha de ser, només que no ho portis a l’extraradi”, precisa Trilla. El problema rau en la gran rehabilitació. “Són edificis de propietat vertical, com la casa Orsola, i amb l’actual regulació, la majoria se n’escapa: no es declara una rehabilitació integral de l’edifici, sinó que es va fent pis a pis. No s’està rehabilitant bé i a més s’està expulsant els veïns. Estem estudiant com resoldre-ho”, explica categòricament. “S’ha de buscar un consens perquè es puguin rehabilitar els edificis i es mantinguin els inquilins”. Carme Trilla lamenta la tensió política al voltant d’una qüestió que hauria de tenir una solució tècnica.